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  房子要“接地气”虽然是传统观念，但必须得说特别有道理，因为如果换个说法，“接地气”其实可以和低密住宅划上等号，从居住舒适度来说，低容低密的洋房天然具有极大优势。

  很多人还记得，2019-2021年昆明洋房供应集中大批放量，不仅主城的滇池半岛、草海、白沙河、北二环等片区多个洋房项目入市，远郊的西翥、大渔、古滇、空港更是大盘频出。2020年，洋房供应量达到了巅峰——接近150万方。

  但随后几年，洋房新增供应急剧下降，去年供应量12.18万方，仅为高峰期的约8%。

  与此同时，洋房库存也从高峰期猛降了约100万方，截至去年底，洋房库存仅43.76万方。

  新增供应减少，库存告急，意味着可售洋房总量本就不多，更要命的是，现有存量基本是“无效供应”，或者说都是没人买的“滞销货”。

  这一结论无需数据，只看事实：目前主城环滇池板块洋房项目基本售罄，仅东白沙、二环北少数项目有部分存货，反观远郊洋房大盘，存量积压，就算大幅降价也很难走货。

  从新房市场看，由于供给侧存在严重错配，有效供应极度稀缺，昆明洋房市场陷入了“好房没得卖，差房没人要”的尴尬局面。

  新房供应跟不上，很多人转向二手房，贝壳找房多个方面数据显示，几个低密洋房比较集中的板块，二手房成交活跃价格稳定，比如保值最强的滇池半岛片区，成交均价约15451元，近三个月的看房人数明显增多，月均都在1000人以上，二手房换手率位居前列。

  昆明住宅设计新规实施后，大批3.5代和四代住宅带动居住产品大升级，随着海荣·河序集等低密项目入市，冲击波将从普通高层蔓延到洋房市场，深刻改变市场格局，比如，目前新规产品和旧规产品价差大约2000元，但新规洋房因其稀缺和高端，很有可能会进一步拉大价差。同时也将缓解洋房有效供给不足和结构错配。

  当下洋房市场的真相并不复杂：正因为好洋房太抢手，在昆明人心目中占有无可替代的地位，所以才不愿意将就，非主城好地段洋房不买。

  我们知道，好洋房的诞生需要两个必不可少的前提，首先是区位和资源，最好在主城范围且拥有优秀的生态资源，比如在昆明，最好卖的洋房几乎都分布于滇池沿岸、度假区、世博等生态属性突出城市配套完善的板块。其次是低密规划，洋房对容积率的要求很高，基本在1—2之间。

  但问题在于土地属于不可再生资源，昆明主城有山有水的好地块经过多年开发已消耗殆尽，几乎拿不出符合好洋房要求的土地了，前几年草海大批低密土地出让，能够说是昆明洋房最后的高峰期，在此之后，低密土地供应寥寥无几，还都是体量较小的地块。据统计，2020-2025 年，昆明主城容积率≤1.5 的纯住宅用地仅成交4宗，可建面不足30万m²。

  面对主城洋房地块几乎“断供”的局面，购房者如果想买到好洋房，必须得抓机会，而且由于在售和即将上市的洋房项目新房数量很有限，入手窗口期很短，比如最近获预售许可的海荣·河序集，总共只有137套，稍有犹豫就可能抢不到。

  所以有些人无奈之下只能转向二手洋房，不过二手房的缺点也显而易见，房龄长、社区配套少、外立面老旧、物业服务差等都无法回避，尤其是新规全面普及的背景下，得房率低的硬伤更是被放大，因此如果有选择的话，那肯定是买新规洋房。

  可以想见，昆明洋房市场的需求潜力其实远未得到释放，换句话说，昆明存在着一大批期待好洋房的“等等党”。

  河序集位于滇池生态半岛片区，该片区的开发历史已有10多年，是主城继滇池度假区之后另一个大型环滇低密板块，由于滇池生态管控日趋严格，整个片区不仅低密属性突出，生态环境也极为优越。

  在官渡区十五五规划中，将生态半岛片区与会展片区融合为“滇池生态休闲会展功能区”，顾名思义，这个广袤的临滇片区兼具生态与会展两大功能属性，西侧落实会展功能，而东侧更注重生态休闲，同时由于紧邻南市核心区，融低密、生态、成熟配套为一体，具有打造高端低密住区的最佳条件。

  从规划条件看，河序集的容积率低至1.4，是昆明近5年来出让的容积率最低的纯住宅地块，同时，也是容积率最低的在售新规项目。

  容积率是决定项目居住品质的最重要指标，简单来说，容积率对绿地、景观空间、房屋进深、采光等产生着影响，低容积率将为居者带来更大程度的土地资源占有，因此容积率越低代表更优的居住体验。

  容积率越低，意味着社区承载的住户越少，每降低0.1容积率带来的改变肉眼可见。（见上图示意）

  总体而言，昆明主城三大临滇板块情况类似，都处于开发末期，未开发土地极为稀少，度假区和草海不用多说，河序集所在的生态半岛片区也是如此，打开地图看，片区内以已建成低密墅区和湿地公园为主，河序集差不多就是唯一的“留白处”。

  片区开发成熟，成就了河序集的唯一性，它既是生态半岛片区5年来唯一新增项目，也是片区唯一新规洋房项目，甚至能够说是生态半岛的最后收官之作。

  最近两年，昆明住宅进化速度惊人，新规3.5代和四代宅席卷楼市，河序集作为容积率最低的新规洋房项目，不光在起跑线上就领先，而且从产品设计到调性把控到成本投入都全方位领先。

  昆明在售的新规住宅和四代宅大多数为高层，而河序集则是非常少见的新规洋房项目，规划了6栋11层低密洋房，一楼带花园，顶楼带露台，其中一栋打造为四代洋房，兼顾了不一样的需求和偏好。

  昆明壹号低密新规作品的头衔，源于超前设计和超大投入带来的扎实底气，具体来看：

  以大面积low-e玻璃打造公建化立面，是目前高层豪宅的标配，优点是颜值高、历久弥新，可大幅度的增加房产保值增值率，而河序集则是昆明首个公建化立面的洋房项目，立面主体为大面积low-e玻璃，风格奢华大气，因此也成为昆明窗墙比最高的洋房。

  河序集占地面积很小（约22.2亩），容积率极低，总户数只有137户，没有回迁房和商铺，全都是商品房，业主高度同质化、圈层极致纯粹。

  建筑密度18.02%，绿地率40%，这两项指标非常优越，意味着公区配套和景观绿地占比最大化。

  如果只看绝对值，项目约1000m²的下沉会所和约1.2万m²的景观面积并不算很大，但如果摊到每户业主，河序集的户均占有面积遥遥领先。

  举个例子比较下，昆明某知名高层豪宅项目，绿地面积约46700平米，分摊到2700多户后，户均约17平米，会所约4000平米，户均约1.4平米；但在河序集，户均占有的景观面积高达87平米，会所面积约7.3平米。

  项目园林景观由中国景观设计届标杆机构——山水比德操刀，融在地文化与东方美学为一体，打造一轴三进八景的园林布局。

  构建一个充满山水诗意的生活世界，不仅需要高阶的审美，用材、绿植也必须极致考究。

  约63米长7.3米高酒店式高定大门，精选两颗来自孔子故里的百年全冠油松迎宾，天然奢石、手工锤纹金属花瓣镌刻细节。

  约200m²镜面水景组合全冠乌桕、红果冬青，组合成小桥流水人家意境，下沉会所约5米高瀑布内藏金属网帘，水幕瀑布化作背景白噪音，曲水兰池自成天然。

  公区整体奢石铺装、大面积水景运用、全冠移植名贵树种，再加上昆明首个配置下沉式会所的洋房私享社区，项目对于公区景观配套的投入，不论按单位成本或者户均成本计算，都是前所未见的。

  项目的西侧原规划为普通绿地，河序集为提升居住体验和运动配套，增配约3600m²赛事级网球主题公园，为此项目也额外增加了400万的建设成本。

  河序集不惜成本的投入，不仅在公区打造方面，更直观体现在房屋品质和品相上，3.1—3.6米的层高、一梯一户、无柱U型全景舱、超大封窗面积等，整体建造成本较普通新规房拉高约30%。

  据资料，为实现无柱转角的力学安全，无柱全景舱需要采用加厚型钢混凝土柱、巨型边框梁或定制化单元式幕墙系统来传递风荷载和自重，这会大幅拉高造价，仅此一项的成本，较有柱全景舱产品每平米高出约800元。

  高投入的效果相当明显，河序集得房率达到了惊人的116%-450%，成为昆明在售得房率最高的洋房，首个双U无柱全景舱洋房，首个2.0四代宅，首个全明入户电梯厅，产品创新和超越之处比比皆是。

  先看约129平米四代宅户型，这个四代宅产品之所以成为2.0版，一种原因是由于136%的高得房率（实得套内面积175平米）超越了大多数四代宅产品，另一方面还在于打破了传统四代宅的露台赠送定义，不牺牲室内餐客厅的空间，不牺牲南向的日照，户型方正不缺角，露台阔绰舒适自然。

  针对四代宅隐私痛点，河序集上下采用1米/1.8米的铝板遮挡，左右采用两米高的磨砂玻璃，不影响美观和采光，还兼顾隐私保护。

  另外，河序集所有户型都有两大特点，一是标配昆明首例自然采光的全明入户电梯厅，可做拓展为入户花园、生活阳台、家政间等多种用途，二是大幅度减少剪力墙结构，可改造性极高。

  约189平米户型实得率122%，实得套内面积达约235平米，秒杀300平米旧规户型以及230平米零公摊产品，是昆明实得面积最大的新规洋房。

  该户型为标准的大面宽浅进深户型格局，昆明独家的双全景舱设计，约65平米LDKB空间搭配无柱全景舱，连续采光面长达10多米，而且主卧套房更是做了双U面的全景舱设计，奢阔通透，空间感远超普通新规房。

  但这还不是重点，该户型除了双全景舱、入户光厅、约100平米超大LDKB空间等亮点外，最具突破性和震撼性的是昆明首次出现了户内中央浮岛花厅，项目实体样板间做了设计样板，花厅位于室内中心位置，在客厅与主卧之间，可设计为双洄游动线，每户业主都可按喜好来布置，并与入户光厅花园形成双空中庭院，带来前所未有的居住体验与尺度感。

  顺便说下，河序集最顶豪的产品是得房率超450%的顶跃洋房，不过仅有两套，想买的话估计要拼手速。

  什么样的豪宅生活值得期待？看过河序集之后，我们有了最新的答案：不仅区位、资源、品质、圈层缺一不可，契合先天禀赋的极致产品主义，才是打造现象级豪宅的坚实底座。

  据了解，海荣·河序集首推的1、2号楼已经在4月30日完成封顶，预计明年1月完成竣工备案。项目实景示范区将于6月19日开放，最佳窗口机会终于到来，洋房“等等党”可以冲了。

  6月19日，与河序集开放同步，海荣南市“双子星”的另一子——海荣·时樾也将开放城市展厅，时樾位于山姆会员店对面，作为会展片区首个纯四代宅项目，时樾将会带来怎样的惊喜，同样值得期待。返回搜狐，查看更加多